Новый Жилищный Кодекс: мнения «за» и «против»

Андрей Демидов

Депутаты и эксперты комментируют принятый Жилищный Кодекс

На своей пресс-конференции главный разработчик Кодекса, председатель Комитета по законодательству, Павел Крашенинников (Единая Россия) успокаивал журналистов и в их лице, всех скептиков и сомневающихся граждан России, подчеркивая плюсы принятого документа.

По мнению законодателя, в процессе второго чтения Кодекс подвергся значительной переработке в лучшую сторону, надо понимать, при его активном участии. По итогам первого чтения было внесено более 2000 поправок, больше, чем к проекту бюджета. Из них в текст законопроекта вошли более 700. В основном, изменения коснулись прав собственников, договора социального найма и т.д.

Существенную оговорку законодатели внесли в норму, касающуюся приватизации жилья. Бесплатная приватизация отменяется не сразу с момента вступления закона в силу, как планировалось вначале, а лишь с 1 января 2007 года. Условия же платной приватизации неизвестны.

С другой стороны, до этого же срока граждане, уже приватизировавшие свое жилье, имеют  право его «расприватизировать», т.е вернуть в государственную или муниципальную собственность. Это сделано для тех, кто не захочет получать в случае аварийности дома или его изъятия  государством под какую-нибудь важную нужду вместо нового жилья некую «выкупную цену», которая складывается из «рыночной стоимости» жилья (интересно какова по мнению чиновников «рыночная» стоимость официально признанного аварийным жилья?-А.Д.), понесенных владельцем убытков в связи с необходимостью выселяться, искать другое жилье, где-то временно проживать, «упущенной выгоды» (например, если кто-то сдавал жилье, а дом решили снести), доли данного жильца в земельном участке под домом. Совершенно неясно, хватит ли этой суммы на покупку нового жилья, но ясно, что квартиры, как раньше при сносе давать прекратят. За одним исключением, если жилье пришло в негодность в результате катастрофы.

А вот жильцам неприватизированных квартир жилье пока еще обязаны предоставить. Правда, необязательно такое же по площади. Применявшийся раньше «социальный норматив» 18 кв. м. на человека теперь отменили, предоставив местным властям самим решать, сколько метров они считают достаточной площадью для жизни.

П. Крашенинников ничего страшного в таких запутанных схемах «приватизации-расприватизации» не видит, а напротив, считает, что это дает гражданам «право выбора», заставляет думать и искать наилучший вариант. Хотя, из предыдущих объяснений депутата сложилось впечатление, что «выбирай-не выбирай», а государство себя никогда не обидит, гражданина же – при любом удобном случае. Этот вывод подтверждается анализом ст.32 проекта, которая разрешает государству или муниципалитету забирать земельные участки для общественных нужд. П. Крашенинников пытался пояснить, что перечень оснований такого изъятия строго ограничен и, например, желание властей построить на этом месте новое офисное здание не может служить поводом для принудительного сноса жилого дома. Но где это прописано? В Кодексе, по крайней мере, нет. Этого автор объяснять не стал, а вместо того продолжил успокаивать всех напуганных своим детищем. Отъем у гражданина жилья власти будут производить через суд, что по мысли депутата, доказывает невозможность злоупотреблений. Спасибо, конечно, за уважение к презумпции невиновности, но в равенство сторон в процессе «гражданин против государства» все же верится с трудом.

  Как достижение отметил П. Крашенинников сохранение бесплатного выделения жилья не только для малоимущих, как предполагалось в первом варианте, но также детям-сиротам и тяжелобольным людям (например, открытой формой туберкулеза или психическим заболеванием), проживание которых в одном помещении с другими людьми создает угрозу окружающим.

А малоимущим при определении их права на получение жилья (критерии, кстати, тоже отданы на откуп регионам) будут засчитывать не все, что они имеют, а только налогооблагаемое имущество (машины, дачи и т.д.).

«Ничего принципиально нового не вносит», по мнению депутата, и норма кодекса о выселении неплательщиков. Такая норма уже присутствует с сер. 90-х гг. в «Основах жилищной политики в Российской Федерации», и уже оттуда плавно перетекла в новый ЖК. Лукавит депутат. Норма-то действительно была, однако, в отсутствие подробно прописанной  в законе процедуры оставалась «благим пожеланием» и пока еще за долги никого так и не выселили. Теперь же с этим все в порядке. Если суд сочтет, что кто-то не платил коммунальные платежи «без уважительной причины», будет запущен механизм выселения и скоро человек оказывается загнанным во временное жилье «по нормам общежития», т.е. 6 кв.м. на человека. Правда, как уверяет П. Крашенинников, выселение «после 6 месяцев неуплаты» согласно Кодексу коснется только жильцов неприватизированный квартир (т.е. заключивших .т.н. «договор социального найма»). Надо полагать, что владельцам приватизированных квартир позволят не платить несколько дольше, но итог все равно будет один.

Хорошая новость есть и для жителей общежитий, которые предприятия передали в муниципальную собственность. Они смогут заключить договор «социального найма» и затем приватизировать их. А вот о судьбе тех, кто будет продолжать жить в ведомственных «общагах» депутат дипломатично промолчал. Но Кодекс ответ дает. Их выселят в тот же момент когда прекратятся их служебные отношения с предоставившей им жилье организацией.

И последняя хорошая новость. Кодекс вступает в силу не с 1 января как планировалось, а с 1 марта 2005 года. Таким образом, у граждан, по мнению, П. Крашенинникова, есть время, чтобы подготовиться к жизни по новым правилам.

По другому смотрит на новый Жилищный Кодекс независимый депутат  Галина Хованская. Ей в этом документе видятся прежде всего негативные изменения. Что касается положительных, то они положительны только по отношению к драконовскому первому варианту ЖК и были приняты в результате упорной борьбы ряда депутатов против правительства и солидаризировавшихся с ним разработчиков во главе с П. Крашенинниковым. Новый ЖК она оценивает как «радикальное изменение всей жилищной политики в государстве».

Прежде всего, вызывает возражение передача всех вопросов  по наделению бесплатным жильем муниципалитетам. Если органы местного самоуправления сами смогут определять критерии признания малоимущим и нормы полагающейся жилплощади, есть большая опасность, что они постараются их занизить, приводя в соответствие с «имеющимися возможностями». Более того, муниципальные власти получают право ревизовать уже существующие льготные очереди, выбросив из них тех, кто не соответствует новым им и же установленным нормам «нуждаемости». «Замечательный способ сократить очереди, не строя нового жилья» - резюмирует депутат. По мнению Хованской в данном случае налицо сразу два нарушения права. В первом случае, нарушается конституционная норма о равенстве прав граждан на всей территории России. Во втором – нарушается принцип «закон обратной силы не имеет». И в том и в другом случае, граждане будут правы, обратившись в Конституционный суд.

Граждане теперь должны будут платить за капитальный ремонт, а это увеличение платежей почти в два раза. В первом чтении  предлагалось распространить эту обязанность и на «нанимателей», хотя Гражданский Кодекс прямо указывает, что за капитальный ремонт платит собственник (т.е. государство или муниципалитет). Во втором, чтении эту норму ЖК убрали, но при этом г-н Крашенинников настоял на исключении упомянутой нормы ГК. По мнению Г, Хованской это свидетельствует о том, что правительство готовится при первом удобном случае все же заставить нанимателей платить за капремонт.

Парадоксально, но официально декларирующая цель «защиты прав собственника» российская власть в ЖК в числе прочих значительно ущемляет права собственников жилья. Они теряют право при сносе или изъятии на новое жилье, а только на некую «выкупную сумму по рыночной стоимости». Более того, на основании п.10. ст. 32 собственники признанного аварийным жилья обязаны снести его по требованию властей. Надо полагать, за свой счет.

Не лучше и положение нанимателей. Исчезает право требовать с наймодателя перерасчет на не произведенный ремонт. Запрещается приватизация общежитий и аварийного жилья – эти люди смогут получить жилье уже только по договору социального найма, т.е. с множеством ограничений.

Впредь ликвидированы все очереди «первоочередников» (инвалиды, семьи погибших при исполнении и т.д.). Все те, кто в них уже стоит вливаются на неопределенных основаниях в некую «общую» льготную очередь. Кто за кем там будет стоять – пока неясно. Определят должностные лица.

Резко сокращается число тех, кто не может быть выселен из служебного жилья. Это только те, кто признан «нуждающимся» и поставлен на очередь.

Не все ясно и с правами бывших членов семьи собственника. Удалось отбить норму о немедленном выселении по желанию хозяина. Но с другой стороны, Кодекс не запрещает собственнику квартиру продать и права бывших родственников автоматически исчезают.

При продаже квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети. обязательное согласие органов соцзащиты сохраняется только в тех случаях, когда семья официально признана неблагополучной. Во всех других случаях государство отдает судьбу детей на волю родителей, закрывая глаза на возможные злоупотребления.

Фактически упраздняются жилищные кооперативы. Через два года они должны либо преобразоваться в Товарищества собственников жилья, либо распуститься. По мнению Г. Хованской здесь тоже заложено нарушение прав граждан. Так кооперативы не являются собственником земельного участка, и при его преобразовании в ТСЖ жильцов «насильно заставляют стать собственниками».

Положительно оценивая заложенную в ЖК возможность деприватизации, Хованская считает, что никак нельзя было ограничивать ее лишь двумя годами, так как именно через два года эта норма «будет очень востребована у нищих владельцев приватизированных квартир». Да и срок вступления закона в силу нужно было установить не 1 марта, а хотя бы с 1 июня 2005 года, чтобы власти успели подготовить необходимы нормативные акты. Ведь по подсчетам Г. Хованмской только на федеральном уровне их предстоит разработать и принять не менее 14. Плюс, сотни постановлений, инструкций  и других «бумажек», без которых простой гражданин окажется беззащитной жертвой чиновничьего произвола.